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はじめてのことを見栄子さんが実践しながら、初心者目線でわかりやすくポイントを紹介していく実践公開ブログです。

『中古マンションを購入・住む・売却』体験談を交えてポイント紹介します

見栄子さんは10年前まで中古マンションを購入してに5年くらい家族と一緒に住んでいました。その時の購入する物件のポイントや住宅ローンでの注意点・売却時の注意点などいくつかポイントをまとめていますのでよかったら最後までお付き合い頂ければ幸いです。

画像配置 敷地に家のデザインの模型を置いている写真です。

購入した中古マンション

東京ではないので金額の参考にはなりにくいかもしれませんが、見栄子さんの住んでいる地方都市では、築5年くらいで75㎡の3LDKの中古マンションはエリアにもよりますが、1500万円〜1800万円くらいで購入する事が出来ます。今から15年くらい前の当時実際3ヶ月くらい物件探しをしました。

 

希望は中古で築浅のマンションでしたが、中古マンションと賃貸物件とを並行して探していました。地方都市での現象かもしれませんが、一つ言えることは意外と賃貸は家賃の割に良い物件がないという事です。中古マンションの方が毎月のローン額を少なくして、はるかに良い物件に住めました。(分譲の中古マンションを賃貸で借りて入居したら、月10万円くらいの家賃がかかる物件)

住宅ローンを組んで購入

当時の住宅ローンはだんだんと銀行が金利を下げ始めているタイミングでしたから金利は1.5 %くらいで10年固定くらいの住宅ローンが組めました。大手の都市銀行ではなく地方銀行の住宅ローン窓口で相談をかけました。物件の良し悪しより住宅ローンの可否は、ほとんどがその家族(一番大きな要素は借りる本人の社会的信用ー具体的に言うと務めている会社・本人の勤続年数・年収で決まると言う事)という事で、実際の月々の返済額は、5万円いかないくらいでした。安い金利で長期ローンが組めてよかった。

  1. 実際の購入物件:売買代金1500万円・3LDK・75㎡の駅近物件
  2. 借りた住宅ローン:1500万円・金利1.5%・10年固定返済期間35年ローンで月5万円ー年間60万円)団体信用生命保険付きです。

住宅ローン控除のメリットを受ける

住宅ローン控除の恩恵も受けます。毎年の年末の残高額の1%の額に相当する所得税が還付される仕組みです。毎年15、16万円の税金の還付がありました。5年間で75万円くらいでした。住宅ローン控除は1物件に対して1度までの利用制限がありますが、一度利用した人でも、新しい物件では再度、利用する事ができます。非常に良い制度です。国は住宅産業を国内景気の活性化の大事な産業と位置付けています。

 

売却タイミング・価格はよく分析をしてから

意外な盲点ですが、中古マンションの価格は新築からしばらくは2.3割のペースで価格がダウンしますが、それ以降はあまり価格が下がりません。時期もよかったのかもしれませんが、実際は、ほとんど購入価格で売却する事が出来ました。狙い目として考えていたのは、築5年〜築15年と言う期間ですね。

 

当然市場価格(周辺で出ている中古マンションの相場をチェックする)は分析した上で自分の物件を客観的に市場価格をはじき出します。不動産の担当の査定は、自分の不動産屋で仲介を取りたいので、高めに査定する傾向があります。ですから、自分で競争相手と相場観を理解する事が大切です。素人では、出来ない様に思われるでしょうけど、本気になって市場分析するとなんとか出来ますよね。

 

やり方はインターネットで不動産サイトで売り出ししている中古物件を検索する方法です。売却するのにも売り出し物件のチェックは欠かせません。もう一つの方法は不動産屋に物件の査定時に情報を得る方法です。具体的には、インターネットで出ていない売り出し物件や実際に成約になった売買事例を教えてもらう方法です。本音で話していけば、このあたりは見えてきますよ 

なんとか住宅ローンも完済

買った価格と売った価格が同じケースでは税金はかかりません。利益が出た場合は5年間という短期での売買のケースになりますので、税率は高くなります。昔は買った時と売った時で値上がりしているケースもあったようですが、今ではなかなか難しい話ですね。

 

見栄子さんは、売却価格から住宅ローンを完済することが出来ました。分譲中古マンションを賃貸で借りていたら月10万円の家賃が、購入することによって月5万円の住宅ローンの返済になり、さらに5年後に売却額からローンの残債を返済すると月5万円で家賃感覚でローンを払いながら住むことが出来て、次のマイホーム取得へと進めました。

まとめ

物件選択と住むことによるメリットポイントは物件の選択方法です。

  1. 周りにあまり中古マンションの物件が少ないエリア
  2. 家賃相場がいくらかをよく分析してから購入する
  3. 住んで暮らしが豊かになるかどうか

などです。そしてその物件に住宅ローンを組んで購入して住むことで住宅ローン控除の優遇制度も利用するという方法です。

 

本当はよくある中古マンションを購入しては住んで、また新しい物件を購入して、どんどん不動産を増やして不動産大家さんを目指していた見栄子さんでしたが、子供の学校や住環境を考えるとある程度、住居を固定する選択も大切だという考えを選びました。という事で、中古マンションを売却後は、新築の一戸建てマイホームへとグレードアップしました。その選択もいくつかのメリット『4つの観点』を考えた選択でした。そちらの詳細の内容はこちらの記事にしています。

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